Ces dernières années, la croissance de la population en Suisse a été souvent alimentée par l’immigration, un facteur qui a à son tour joué un rôle central dans la configuration d’un marché du logement de plus en plus rare. Selon le Baromètre immobilier de la Banque cantonale des Grisons, entre 2022 et 2024, la Confédération a accueilli en moyenne 75 000 nouveaux travailleurs par an, ce qui représente une composante de plus en plus structurelle de la demande d’habitations.
Dans les faits, ils conservent toutefois une capacité d’accès à la propriété limitée, puisque seuls 12,3% d’entre eux sont propriétaires de leur logement, contre 44,1% des citoyens suisses. Des différences apparaissent également au niveau de l’espace résidentiel, avec 1,4 pièce par personne pour les ménages étrangers contre 1,9 pièce par personne pour les ménages suisses.
La Suisse entre immigration et logement
La demande croissante de résidence déclenchée par les flux d’immigration en Suisse finit toutefois par se heurter à une disponibilité de logements en constante diminution. Selon l’Office fédéral du logement, en 2024, il y aura environ 52 000 logements vides dans l’ensemble du Pays, ce qui équivaut à 1,08% du parc immobilier total, l’une des valeurs les plus basses jamais enregistrées et inférieure aux 1,15% de l’année précédente.
L’offre de nouvelles habitations n’est pas en mesure de compenser l’afflux de nouveaux résidents, et la pénurie touche particulièrement les ménages à revenus faibles et moyens, qui peinent à trouver des loyers convenables ou à s’adapter aux nouvelles conditions du marché.
Hausse des prix et des loyers
Les experts ont calculé qu’une croissance de la population de +1% entraîne une augmentation équivalente de +1% des loyers ainsi qu’une augmentation de +1,37% des prix des logements.
La hausse des coûts résidentiels s’est poursuivie au deuxième trimestre de cette année : l’indice suisse des maisons individuelles a atteint 200,07 points, contre 198,17 points au trimestre précédent. Par rapport à l’année précédente, les prix demandés pour les appartements ont augmenté de +5,2%, tandis que les loyers moyens ont progressé de +1,7%, une tendance soutenue par la combinaison d’une forte demande, d’une pénurie de terrains à bâtir et de taux d’intérêt encore modérés.
Les causes structurelles d’une crise annoncée
Derrière la tension immobilière en Suisse se cachent des facteurs applicables qui peuvent s’aggraver sur le long terme, dont principalement l’immigration constante et la lenteur de l’offre de logements. Alors que la première augmente en permanence la demande d’habitations disponibles, la seconde est à son tour freinée par des contraintes d’urbanisme, des coûts élevés et une pénurie de terrains.
Dans un effet cumulatif qui finit par rendre le marché de plus en plus polarisé, les taux d’intérêt et les coûts de construction s’additionnent pour décourager les nouveaux investissements. Les inégalités sociales se creusent également, les familles à revenus faibles et moyens étant davantage pénalisées dans la recherche d’un logement et l’accès à celui-ci devenant un véritable défi économique.
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